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物业服务合同纠纷仲裁案件​的处理

日期: 2019- 10- 31 15: 27

   

侯珊幂,绵阳仲裁委员会秘书处仲裁秘书

随着我国住房制度的改革和住宅商品化的推广,因物业服务合同引发的纠纷频出不穷,并呈现出高发的态势。近一两年,绵阳仲裁委员会受理的物业服务纠纷案件日渐增多。由于物业管理合同纠纷关系复杂,涉及法律主体众多,各方权责不清,订立合同程序不规范,并且目前此类法律法规又存在欠缺、可操作性不强,导致仲裁实践中对此类案件的仲裁程序和实体方面都较难把握。现结合仲裁案件的实际办理情况,对此类仲裁案件的有关问题提出探讨。

一、物业管理纠纷的性质和表现形式

根据《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此,物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷,具体包括物业管理权的纠纷、物业服务费的纠纷、物业管理责任的纠纷等。目前比较常见的是物业管理费的纠纷,业主在物业公司催收后,仍不交纳物业服务费,物业公司因此根据其与业主签订的物业服务合同或其与开发商签订的前期物业服务合同中的仲裁条款向仲裁委申请仲裁。

二、关于物业管理纠纷案件中仲裁可受理的范围

(一)只有平等主体之间发生的物业服务纠纷才具有可仲裁性。物业管理活动的基础是物业服务合同,而物业服务合同是作为平等主体的业主和物业管理企业之间签订的有偿服务合同,基于物业服务合同而产生的纠纷,是属于平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,符合《中华人民共和国仲裁法》(以下简称仲裁法)规定的仲裁范围,具有可仲裁性。而业主、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位与建设行政主管部门、价格主管部门之间的因行政管理关系而引起的行政纠纷则不具有平等性,不属于仲裁的可受理范围。

(二)必须签订了有效的仲裁协议。仲裁案件受理的前提是存在有效的仲裁协议,因此,在仲裁中必须严格审查双方当事人之间是否存在有效的仲裁协议,只有在物业服务合同或补充协议中签订有效的仲裁协议,仲裁委员会才能受理该物业服务纠纷案件,否则无权进行管辖。物业服务合同中约定的仲裁协议对全体业主具有法律约束力,该物业管理区域内的任何一个业主以其本人与物业公司之间未实际签订仲裁协议为由提出的仲裁管辖异议或仲裁协议效力异议均不能成立。根据仲裁法第十九条第一款的规定,“仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁协议的效力。”业主以物业服务合同或前期物业服务合同无效为由提出的仲裁管辖异议也不能成立。

三、仲裁主体的确认

物业服务纠纷仲裁案件首先应确认仲裁主体。一般来讲,物业服务合同的双方当事人是作为委托方的业主、业主委员会和受托方的物业服务企业:

1.业主应该是指房屋的所有人,也包括新建物业未出售前的开发建设单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定,“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”在诉讼中,业主和物业的实际使用人约定了由物业实际使用人承担物业管理合同的权利义务的情况下,物业实际使用人和业主都是诉讼中的适格主体。但是仲裁不同于诉讼,物业服务合同中仲裁协议的效力只能约束业主与物业服务企业,仲裁协议的效力并不能扩张到物业的实际使用人。如果物业服务企业要求业主与物业的实际使用人承担连带责任,只能向人民法院起诉。只有在物业服务企业与物业的实际使用人签订了物业服务合同的情况下,物业的实际使用人才是适格的仲裁主体。

2.在业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的情况下,业主委员会并不是物业服务纠纷仲裁案件的适格主体。业主委员会作为业主大会的执行机构,是经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,实行自治管理,维护业主合法权益的组织。其权利来源于业主,业主委员会行为的法律后果应直接由全体业主承受。在仲裁实践中,依法成立的业主委员会可以代表全体业主行使权利,但是义务的主体应该由全体业主各自自行承担,因此,对于物业管理企业因业主拖欠物业管理费引起的纠纷仲裁案件应该以具体的欠费业主为被申请人,而不是以业主委员会为被申请人。

业主委员会的成立应该符合法定程序:首先,业主大会的召开必须有持有二分之一以上投票权的业主参加;其次,业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经全体业主所持投票权三分之二以上通过;再次,召开业主大会应当于会议召开前15天通知全体业主,业主委员会委员应当是业主,即房屋的所有权人;最后,业主委员会选举产生后应当向所在地的房地产行政主管部门备案。一般来说,仲裁庭不需要主动审查业主委员会的成立是否符合法定程序,即便是在当事人以业主委员会的成立不符合法定程序为由提出抗辩时,仲裁庭也只能对此进行形式审查,并且审查是以行政主管部门的登记为依据。如果当事人仍然对此有异议,则告知其另行向行政部门提出复议或诉讼,仲裁案件中止审理。业主委员会的备案是行政行为,仲裁机构只能审理平等主体间的合同纠纷和其他财产权益纠纷,因此仲裁庭不能对业主委员会的成立是否符合法定程序进行实质审查。

四、常见的抗辩及其处理

物业服务合同纠纷最常见的类型即为物业服务费纠纷,物业公司根据合同约定和相关法律规定追讨物业管理费和违约金,业主往往提出各种抗辩,要求减少或不支付物业费,或行使抗辩权要求暂时阻却物业费的请求权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”第五条第一款规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。”然而在仲裁实践中,业主提出拒交物业服务费的抗辩理由千差万别,涉及的范围十分广泛,一般可以分为以下几种:管辖权问题、开发商遗留问题、物业服务质量问题、安保措施不到位问题和业主权利冲突而物业公司不作为问题。这些抗辩是否成立、应如何处理,都是需要解决的问题。

(一)管辖权问题

几乎一提到物业管理费的纠纷,业主提出的第一个抗辩理由是本人没有与物业管理企业签订物业服务合同,不存在仲裁协议。如果没有物业服务合同就没有物业管理权,也就何来收费,何来仲裁管辖权?尤其是在开发商与物业服务公司签订前期物业服务合同的情形下,业主容易陷入一种误区,自己并未与物业管理企业签订任何物业服务合同,为什么要根据其中的仲裁条款接受仲裁管辖。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”这就是前期物业服务合同中仲裁条款对业主产生约束力的原因。

对于管辖权问题,仲裁庭应着重审查物业服务合同的效力问题。首先审查物业管理企业是否与业主或业主委员会签订物业服务合同,在业主委员会成立前,是否由开发建设单位同物业管理企业签订前期物业服务合同等。如果存在有效的仲裁协议,则业主或物业使用人以其本人未出席业主大会、已投反对票以及其本人未签订物业服务合同甚至本人一直未居住在小区等理由提出的对管辖权的抗辩均不能成立。

(二)开发商遗留问题

案例:在物业公司追讨物业费的案件中,业主提出两点拒交物业费的理由:第一,开发商和物业公司是关联企业,案涉房屋交房以后一直未办理房屋产权证。第二,在业主收房之后的半年内,涉案房屋的墙面脱落,物业公司至今未维修好,其没有提供合格的物业服务,业主拒绝支付物业费。

首先,开发商与物业公司是两个独立的法人,是不同的法律主体,即便两个公司的法定代表人是同一个人,也不能说明是同一家公司。从合同相对性的角度来看,物业公司与业主的权利义务受物业服务合同的约束,而业主与开发商之间是房屋买卖合同关系,是另一个法律关系。对于逾期办证的问题应向开发商主张而不是向物业公司主张。

其次,物业公司向业主提供物业服务,主要指物业共用部位和设施的维护、公共环境和秩序的维护,并不包含对物业专有部分的维修义务。部分案件中《前期物业服务合同》也约定,单个业主可委托物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。如果物业公司收取的业主的物业服务费维修某个业主的房屋专有部分,这对于其他业主来说是不公平的。承担质量瑕疵责任和保修义务的主体是开发商,墙面脱落的质量问题,从属于买卖合同法律关系,业主应向开发商主张权利。业主关于不交纳物业费的抗辩不成立。

从合同相对性的角度,开发商的遗留问题基本不能成为拒交物业费的合理理由。业主认为前期物业管理公司是开发商选聘的,开发商和物业公司大多是关联公司,但从法律上讲,开发商和物业公司是不同的主体,业主对房屋专有部分的质量等问题提出主张的对象应该是开发商,如业主对物业公司的服务质量不满意,可以在成立业主大会后选聘新的物业公司。

(三)物业服务质量异议

案例:业主在答辩中提出其不交物业费的理由在于物业管理公司服务不到位,没有按照合同约定提供物业服务,例如小区保安脱岗、停车场管理混乱等问题一直没有得到解决,业主多次向物业公司反映情况,物业公司都敷衍了事或者置之不理,每年都只有收钱的时候才会找到业主。

根据诚信原则和公平原则,即使物业服务企业提供了服务,在存在管理不到位的情况,也只构成瑕疵履行。而业主拒交物业服务费排除了物业服务企业在物业服务合同中的主要权利,实际上是一种解除合同的行为,以一般的瑕疵履行就擅自解除合同这显然不符合诚信原则和公平原则,而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业服务企业提供正常的物业服务。业主拒交物业服务费的正当事由仅限于物业服务企业不履行合同义务或者履行义务有重大瑕疵的情况。①因此,业主仅仅是基于物业服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位为由作为拒交物业费的抗辩是不能得到支持的。

因对物业服务企业提供的物业服务不满而拒交物业费是实践中最典型的物业服务纠纷类型,业主反映的问题得不到解决,又不知道通过正当的方式维权,于是只能采取不解决问题就不交费的“赌气”式做法,却没有意识到这种不交费的行为已经构成了违约,物业服务企业可以根据合同约定要求其承担违约责任。这种情况下,仲裁庭有必要引导业主采取正当、合理的方式进行维权。如依法设立业主委员会,或者向有关行政部门投诉,即使在仲裁过程中,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定提出独立的请求或反请求,在合法范围内最大限度地维护自身利益。

(四)安保措施不到位导致人身、财产损失

案例:业主提出,其停在小区内空地上的车辆被盗,物业公司存在重大过错,因此拒交物业费。物业公司主张,物业公司未对停在地面公共区域的车辆收取其他费用,其不负有保管义务。也有业主提出,其居住的小区盗窃事件频发,自己家里也被盗了,向物业公司要求调取监控也调不到,楼下的门禁失效一直没被修理。

对于这类案件,业主需要证明由于物业公司在安保配套设备、人员、措施等方面存在疏漏和过错导致车辆、房屋被盗才能要求物业公司承担相应的责任,并且物业公司承担的责任是基于租赁合同或物业服务合同约定的义务产生的。业主如果要求物业公司承担责任,即使约定不清,也一定是合同约定的责任,即违约赔偿责任,而不可能是法律规定的责任。业主与物业公司之间都是特定的,具有相对性,被损害的权利也具有相对性。从损害后果来看,无疑都是财产性质的。所以,物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和裁决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此,因车辆、房屋被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷,是合同之债而非侵权之债。

(五)业主权利冲突而物业公司不作为

案例:业主提出,由于其楼上的住户违规安装空调外挂机,其多次向物业公司投诉要求物业公司制止,但物业公司一直不作为。楼上住户的违规行为已严重侵害了自己的权益,并因此造成房屋出售困难,其有权拒交物业费。物业公司认为,这属于相邻权关系纠纷,业主应该另案起诉。

案例:居住在二楼的业主提出,由于一楼业主违规搭建阳光房,造成其房屋存在极大的安全隐患,多次向物业投诉未得到解决。物业公司认为,物业公司不是认定和拆除违规搭建的主体,没有执法权,这个问题应该由有关行政执法部门解决而不是物业公司。

对于这类案件的处理,有两种不同意见。第一种观点认为,业主如认为楼上住户侵犯其相邻权,应向楼上住户主张,物业管理公司没有过错,不能拒交物业费。另一种观点认为,物业公司对违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,有义务制止并向有关行政管理部门报告,因此,物业公司不作为不妥。笔者认为,如果根据《临时业主规约》和《物业管理服务协议》,安装空调外挂机是业主规约不允许的行为,物业公司应对房屋装饰装修进行管理。业主违反行政法规,违规搭建,物业公司应该及时向有关部门举报,协助处理。物业公司置之不理,违反了物业服务协议,存在一定的责任,物业费可以酌情减少。

笔者认为,对于物业公司与业主之间的纠纷,物业服务企业应当提高物业管理人员的素质,加大物业服务范围的透明度,加强与业主之间的沟通协调,积极改善物业服务质量。物业服务纠纷案件一般法律关系比较明确、标的额较小,但涉及面广、对象多,处理不慎容易导致矛盾激化。仲裁庭在审理时应着力从调解方式处理问题为主,以钝化双方的矛盾纠纷为目的,通过对双方进行思想疏导,法制宣传,解决认识误区,使双方清楚认识到自身存在不足,关注双方诉求多做调解工作,谨慎裁决。

参考文献:

[1]杜万华等:“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”,载《法律适用》2009年第7期。


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